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关于房产的事 城市化决定房价上涨

2012-12-05   作者:金岩石  我要评论  我要爆料  热点
城市化决定房价上涨   

与股市的跌宕起伏相比,房价走势更牛更火。金岩石解释说,我国正处于城市化进程加速阶段,城市的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品,所以被投资人所青睐。他表示,现阶段中国城市住宅主要是投资品,国家统计局就是这么定义的。中国的消费价格指数(CPI)中没有包含住宅价格,因为住宅被分类为投资品,而美欧国家已经完成城市化进程,土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失,住宅回归消费品的本质,消费价格指数中包含了住宅价格。

五年内京沪房价会再翻一倍

作为投资品,房地产具有投资/消费的二重性,而股票则是纯粹的投资品。在中国,由于股市还没有开放融资融券业务,普通投资人不能够借钱投资,于是房地产的融资功能就补充了中国股市的这个缺陷,从而进一步强化了房价螺旋式上涨趋势。

“城市化将带来的是革命性社会变革,在未来20年的城市化中,5亿人的生活方式将发生彻底改变!”为了更好地说明城市化究竟会给我们带来多大影响,金岩石拿互联网的产生做了对比,“互联网给我们生活方式带来的变革大家有目共睹,到目前为止,互联网影响了3.5亿人,而城市化将使5亿人的生活发生变化,变化有多剧烈,可想而知。”金岩石认为,在城市化的进程中,非常有可能形成北京、上海两大超级都市,这两大超级都市的人口将超过总人口的30%,达到5亿人,未来的大北京将有3亿人,大上海将有2亿人。“在这个基础上,楼价应该涨多少?以今年1月1日的价格为基准,5年内至少翻一倍,北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。”

为什么涨?股市的传递作用

金岩石回顾了日本城市化进程的情况:日本从1973年进入城市化,当日本城市化人口达到63%、城市化完成时,随之而来的是两大超级泡沫——股市和楼市。“当时,日经指数一路狂飙,市盈率炒到90多倍,东京股市交易量超过了全球股市交易量的50%。当年东京的楼市,新宿70平米的房子高达120万美金。”金岩石说,“泡沫破碎的速度也非常快,之后日本经济进入了漫长的休整期。”金岩石提出,未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程。

金岩石表示,目前我国的经济增长由货币驱动投资,投资驱动增长,增长化解就业压力。股市的财富效应会在3到6个月之后传递到楼市,楼市的繁荣3到6个月后将传递到房地产投资。今年到明年上半年,政府的投资可能会有所减弱,而房地产投资将成为下一轮投资驱动的主动力。

C论投资

现阶段负债投资最好

金岩石表示,在货币政策基调不变的情况下,今年全年的信贷投放总量将超过11万亿,不必担心市场短期的流动性问题。全年投放最保守在10万亿,最乐观可能达到12万亿,当中大致分为三块,1/3是银行票据融资、拆借、短票、长票,基本构成银行体系自己玩自己。1/3铁公机项目,跟政策走。1/3流出银行体系,这部分钱至少有一半以上进入股市、楼市。

金岩石分析指出,中国的货币政策在执行过程中,远远超出了设定的“适度宽松”的标准。对比广义货币量增长与政策基调关系显示:中国实行从紧的货币政策,广义货币增长10%到15%,如果执行稳健的货币政策,广义货币增长15%到20%,如果实行宽松的货币政策,广义增速是20%到25%,如果执行扩张性货币政策,广义货币增速为25%到30%。今年4月我国广义货币增长首次超过25%,已超过宽松货币政策的上限。而上个月中国的广义货币总量首次超过美国。截止到上个月底,美国广义货币总量8.3万亿美元,而中国已超过56万亿人民币。

金岩石建议,现阶段宏观经济条件下应该负债投资。“目前通货膨胀率是15%-17%,而银行贷款利率是6%多,所以只要负债投资就能赚钱,负债投资是现阶段最好的致富方式。

他分析说,在我国房产主要还是投资品,房产价格一定是由货币和股市决定的,而房产作为消费品的属性会退居次要地位。如果通货膨胀率在10%而贷款利率为6%,举债投资的静态收益就是4%。以1千万的房产投资再加上按揭举债投资股市,600万的投资追求20%的回报,1000万的总收益就增加了12%;再加上房产增值,以年平均10%计算,总收益达26%。

下阶段,股市的投资机会在哪里?金岩石表示,他重点看好周期性行业、货币投放受益行业,额外还可增加消费板块,如制药、零售、汽车、航运等。此外,新能源和低碳排放板块也是未来的发展方向。

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