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现阶段商业地产发展模式是否健康

2012-12-04   来源:东南山网   我要评论  我要爆料  热点
“我认为黄金时代已经结束”,“现在是最难的时候,实体经济接近崩溃”,“一定要挑选资源集聚的市场”……在2012年宏观经济及地产形势峰会上叶檀的经济言论,给房地产投资大亨们享受了一堂丰盛的经济大餐。

集聚效应带来房价上涨 人口、资金流入是关键

“以前房价不会涨的现在大涨,以前房价不会跌的现在大跌,导致这些的就是资金流向的问题,资金流入的地方一定涨,资金流出的地方一定跌。”

叶檀解释说,在中国,行政资源的溢价与房地产市场的溢价密切相关,行政资源集聚带来经济的集聚,一般村里的有钱人会在县里买房子,县里的有钱人会在省城买房子,这就是集聚效应。

“一个地区或城市的集聚效应决定当地房价涨跌,人口、资金大量涌入的地方势必引涨,反之则跌。”

叶檀举例说,资金首先是追逐最安全地方,在美国看房子,主要对看这几个地方:纽约、旧金山、洛杉矶等大城市,纽约是国际化大都市,而旧金山和洛杉矶是中国人最喜欢移民的地方,资金往哪里走,哪里的房价就会上升。全球的移民往北欧走,德国的房价就是上升;中国的资金往北京走,北京的房价在上升。

“这两年房价上涨很快的地区,都是城市集聚的地方,比如长沙、武汉、沈阳这样的城市,这两年特别引人关注,圈地氛围也很盛行。”

位于房地产市场二三线城市的合肥,目前的均价在6600元/平米左右,是否处在一个合理的水平?是否还有上涨空间?

对此,叶檀表示,如果房价上涨太快,会导致房地产控制实体经济的现象发生,就合肥目前的房价还是属于相对合理的范围内,未来可能有小幅上涨。

叶檀补充道,“一个真正的大房企会有18-20年的时间缓慢地上升。”

黄金时代结束 楼市分化时代已到来

“我认为黄金时代已经结束,如果是2001年或2003年买的房子,一觉醒来发现自己发财了,这样的时代确实已经过去。现在是最难的时候,实体经济接近崩溃。”
叶檀举例说,“铁矿石在上升、煤矿在上升,9月份出口的数据一直是上升。中国的资金一直是外流状态,快消品牌“扎拉”仅仅7天时间就能从设计到推向全球,一件2012年秋季风衣,只卖两百六十元,产地是葡萄牙,意味着全球都在大拼资金。沃尔玛以前99%的产品都是中国货,现在一不小心就买到斯里兰卡、越南等全球地方生产,以前是拉美、东南亚转移到中国,现在是从中国转移到拉美、东南亚。”

楼市分化时代已经到来,核心城市、资金与人口导入的城市,房地产市场稳中有升;以往泡沫过高、目前仍未找到经济突破点的非核心城市房价下跌,人口与资金流出的城市,房价大幅下降。

房地产区域分化明显,温州房价大幅下降,但成交量仍不理想;鄂尔多斯除房屋“抵债”式出售外,基本无市场成交。温州和鄂尔多斯为民间资金本地积累型地区,民间借贷资金链断裂后难以支撑虚高的房价;山西和陕北属于民间资金外流型地区,本地房地产投资需求相对较少,市场调整有限,市场上升空间也有限。

而其他一些地区房地产市场依然保持平稳,如全国重点城市京沪等地,以及区域性核心城市郑州、太原、武汉等地。从房租价格看,在2010年实行严厉的房地产调控政策后,以住宅为主的房租价格大幅上升,尤其以北京等地的核心区域写字楼租金上涨速度最为迅猛,说明在通胀压力与资源集聚效应下,核心城市仍有房价稳中有升的内在动力。

进入专业投资时代 规划、人气、交通是商业地产制胜法宝

“新的一轮投流动潮正在形成,目前已进入专业投资时代。”对于未来的投资流向叶檀如是说。

在房地产调控不放松的大环境下,不限贷、不限购的商业地产、旅游地产等逐渐升温,成为房企新的掘金地,万科、金地、招商、保利、富力、恒大、绿城、绿地、中海、龙湖等大牌房企已经尝试性或大举进入。

什么样的商业地产发展模式是合理健康的?

“商业地产跟人气密切相关,如果一个地方的商业地产过分集中,一定程度上会造成恶性竞争的。未来该区域的人口增加怎么样、正付规划、轨道交通节点,以及周边购买力的调查等都需要综合分析。”

以合肥政务区为例,这个未来安徽省城的CBD,目前已聚集天鹅湖万达广场、华润万象城、华邦银泰城、天徽商业广场、百利广场等已建、在建以及待建的庞大商业体量。未来的商业地产前景到底会怎么样?

对此,叶檀表示,“首先正付的规划对商业地产十分重要,第二就是当地的人认不认,一个商业人气是需要几十年积累起来的,如果是正付规划的,周边的人气又可以迅速积累,大家都认可到那个地方去消费,那个地方就是合适的,但一些像高架、留不住人等细节的问题也会影响到当地的商业发展。”

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