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多方面分析国内房价会涨还是会跌

2012-12-04   我要评论  我要爆料  热点
首先,国内的房地产投资者(此处并非指房地产开发商和自住性质的购房者,而是指购买多套房产者)多数情况下,都是资本流动性很强的像当年“非典”来袭时一样,大笔资金入市时如钱塘大水来袭,高潮涌起时,退潮很快。而且都是“击鼓传花式”买涨不买跌的心理,预期房价会大涨之后顺利出手获利,自信会有下家接盘的。这些人里面一部分人采用全款购房,一部分人采用按揭购房,虽与发达国家的同业者多数利用金融杠杆政策炒房略有不同,但其目的和动机相同:购房者压根就不指望从买房时点到售出时点之间的房租收益能包住资本投入的利息与成本,根本就不想靠长期持有房产得到较高租金收益来获取投资回报。而是预期数年后,房地产价格大幅上涨,就立刻获利解套而受益。
 
第二,影响房价的政治经济因素很多,是否涨跌要看这些因素的变化。

以2008年的西安市为例:

(一)人口因素。经过连续10年的大学扩招,西安每年招录大学生25万多人,毕业25万多人,每年的在校大学生总数达到120万。城区人口由2000年的530万增加到2008年的830万,当年获批“国际化大都市”,提出预计到2015年人口总量达到1500万。按照经济学供求关系学说的理论,房价因为人口购买力强劲增长的现实条件,从2008年的均价4000涨到今年9月底的均价7000元,也属正常。当然每年25万大学毕业生落户西安的毕竟只有一部分,2009年的数据为9万人,本人猜测10年间落户西安的大学毕业生有50万人,应不算多吧。

(二)货币因素。自1998年银行推出按揭购房业务以来,购房者支付一部分首期,然后分N年N月还款的形式,购买“五证齐全”的合法商品房渐渐成为主流。2008年前,银行的按揭贷款政策是首付40%,贷款期限一般情况下不超过20年,利率为贷款基准利率。

从房产网的2006——2008年数据来看,商品房年成交量不到7万套。2008年9月“四万亿”后的2009年,按揭贷款政策调整为首付20%,贷款期限延长至30年,大幅下调基准利率,而且还可以打7折。这几年间商品房年成交量都在11万套以上。虽然房产单价上涨总价高企,但首付额度低,利率很低分期付款时间长都在购房人的承受范围内,因此在房价快速上涨的时候仍然投销两旺。

(三) 国民经济长期发展的预期因素。2007年9月,美国爆发由房地美、房利美引发的“两房次贷”危机,到2008年9月世界第五大投资银行“雷曼兄弟”破产,引起全球金融动荡。头号投行高盛被美国司法部起诉,第二大投行美林银行集团被美国银行接管,法国兴业银行爆发交易丑闻。一时间全球经济形势黯淡。此刻的中国顺利克服年初的雪灾的影响,全国人民万众一心战胜汶川特大地震灾害,喜气洋洋隆重热烈前无古人后无来者的成功举办奥运会,世界颇有影响力的传媒都在大赞“中国模式”。面对国际经济形势变化多端的现实,国家率先推出“四万亿”经济发展计划,到2009年3季度末领先全球走出经济衰退阴影,当年国内生产总额GDP达到5.2万亿,增长率为9.2%,超过日本跃居世界第二位。

(四)各地区经济发展不平衡因素。东部稳步前进、珠三角腾龙换鸟、中部崛起、东北振兴、西部大发展,全国各地经济一派繁荣昌盛景象,各级地方正付加快城镇化建设步伐,为了平抑房地产过快上涨的势头,加推用地指标,由于房地产投资兴旺,土地价格快速上涨,房价自然水涨船高。

在上述因素影响下,“立业房”“丈母娘房”“学区房”“酒店式公寓”“公寓式酒店”“一房养家一铺传世”等等概念深入人心,谁不买房谁就是雀心燕子。
 
以2012年西安为例:

(一) 人口因素。2012年陕西省普通高校毕业生共约29.5万人,比2011年增长1.1万人,就业形势如何尚待年底统计数据才可明了。

(二) 货币因素。自2010年5月1日“国十条实施细则”颁布执行以来,各地在实施限购令虽屡有新招,但在国家的统一调控下,步调一致效果凸显。2012年10月国庆中秋长假刚过,银行普遍调整了按揭贷款政策,一手房首付为50%,二手房首付为60%,利率由2009年1月1日期执行的基准利率5.94%打7折的4.158%调整为2012年10月的基准利率7.05%的1.2倍8.46%。本市有购房资格的人数百万,但有能力购买均价7000元,总价不菲的购房人有多少呢?加之银行贷款资格审查严格,国家调控信贷的力度很大,能贷出钱的主有多少呢?

(三)国民经济长期发展的预期因素。希腊、西班牙、意大利金融危机,欧洲议会的救助机制尚未通过审议;美国的失业率8.2%,欧盟17国的失业率在10%以上;中国的制造业采购经理人指数PMI 9月份为49.8,前三季度国内生产总值3.5万亿多元,增长率为7.7%。

(四)各地区经济发展不平衡因素。电力、煤炭、钢铁等全行业亏损,房地产投资增速下滑,东部地区数家太阳能光伏产业负债170亿美元,实际已经破产。西安房地产信息网数据及分析显示:前三季度,全国300个城市共推出土地26274宗,推出面积105014万平方米,同比减少16%。2012年3季度,西安市共成交土地150.23万平方米,环比下滑28.27%,同比下跌73.01%;成交金额37.26亿元,环比下滑41.74%,同比下降72.01%。从数据分析可见一方面,地方正付推地力度加强。另一方面,随着楼市旺季销售回款较弱,资金回笼缓慢,不少房企停止增加土地储备,同时,信贷及市场的收紧也打消了企业拿地的积极性,特别是大型房企,拿地补库存的意愿减弱。整个3季度西安土地市场迎来了调控后供旺需弱的局面。二手房更因房价总价高贷款难,今年前9个月成交总量才0.83万套,较往年的2万套下滑明显。前些年投资房产的今年想卖出去获利,可真不容易呀!
 
花传到手上时锣响了,表演节目吧!
 
在上述因素影响下,确需买房成家立业的所谓刚需因总价高贷款难只得观望等待,而资金宽裕人士因广义货币2008年底的近48万亿到今年9月底的近95万亿,担心通胀因素影响资本收益,意欲投资房地产,起码让手里的钱别贬值太多的人则被挡在了限购令门外。
 
第三、房价的高低变化、涨跌幅度与经济收入的增减有关。有多少钱办多少事。房价与收入比控制在购房者的经济承受能力范围内,自然不存在问题。但要是没钱也硬撑着买房降低生活品质,那就自个找抽了。
 
第四、前几年土地交易兴盛,地产投资兴旺,如今都到了竣工交付期,如果因限购令、货币政策等因素造成房地产销售不旺,影响经济又好又快发展的大好局面,任由其持续下去的话。谁知道会不会再来次“四万亿”或量化宽松呢?
 
受中国社会科学院金融重点实验室主任、华泰证券首席经济学家刘煜辉教授的博文《中国房价的拐点》一文的启发,由于其语义艰涩,诘曲聱牙,费了些时间才理解,因此,我将自己的理解写出来。

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